豪掷400亿元拿地，做大“朋友圈”，滨江逆势突围

【门窗幕墙网】豪掷400亿元拿地，沉浮行业经年的滨江集团在2022年上半年引发行业侧目，被业内冠予“地产圈孤勇者”称谓。“未来5~10年是滨江集园最好的时候。池塘里的水干了，有能力的企业才能长久生存下去。”滨江集团董事长戚金兴对行业未来信心满满。他将滨江今年的销售目标定为1500亿~1600亿元，并计划竣工交付35个项目。机构数据显示，滨江集团以392亿元权益拿地金额跃居2022年上半年房企权益拿地金额榜第一位，以全口径新增货值912亿元夺得上半年房企新增货值榜榜首。尤其是在杭州两轮集中供地中，滨江集团更是豪掷409亿元竞得23宗地块，成为杭州名副其实的拿地大户，使得滨江瞬间成为了话题度最高房企。“今年拿地利润率整体高于去年，杭州第一轮集中供地公司获得项目净利润率平均在8%左右。”戚金兴表示。在7月7日披露的投资者关系活动记录表中，滨江集团重申了8%平均净利润率，经投资部测算第二批地公司获得项目预计净利润水平较第一批地略有提高。押宝杭州多家研究机构都用“逆市高增”形容滨江集团上半年表现，除了以683.93亿元销售额首次迈入全国TOP15行列外，其在土地市场中走出“独立行情”。从囤货数值和区域来看，杭州始终是滨江主战场。6月30日，在杭州第二轮集中供地中，滨江斥资224.62亿元拿下12宗地块，云城、钱江新城二期、北部新城等多个热门片区的核心地块都有包揽。首轮供地时，滨江也是最大赢家，用184亿元把11宗地块收入囊中。戚金兴多次在公开场合表示，杭州是全国少有的几个房地产供需平衡的城市之一，人才流入支撑了房地产市场平稳健康发展，滨江在杭州市场份额这几年都保持在10%左右。把大部分力量集中在杭州，是行情低迷期的短期策略，也与他的“红军长征论”不谋而合。滨江集团执行总裁朱立东此前在接受媒体采访时也表示，杭州这一轮集中供地相对前一两年利润要好很多；如果运营正常，利润能够超过10个点，大部分企业则在8~12个点浮动。按照滨江集团计划，杭州第一批集中拿地项目部分在今年可以达到预售条件，第二批地获得的项目也计划今年开盘销售。机构人士表示，从去年下半年开始，全国市场都在深度调整，无论是新房流速还是在土地拍卖表现上杭州都韧性比较足。杭州一直是滨江集团的“粮仓”，高度聚焦区域能把规模效应与管理效能发挥到极致。从拿地到审批报建等各个环节滨江速度都很快，不到10万平方米项目，从拿地到清盘时间在6~8个月。滨江集团表示，公司区域布局为“三省一市”，即浙江省、江苏省、广东省和上海市。投资比例上，杭州50%，浙江省内杭州外40%，浙江省外10%；同时也关注上海、南京等城市机会。“低迷市场行情下，区域市场坚挺运行，让环杭区域成为更多房企避险之地，这也给滨江高周转和借力合作增加了储备的勇气。”某房企内部人士表示，去年拿地项目今年8月份要全部清盘，今年首批拿地项目年底前清盘，大手笔买地源自滨江自身发展需求，但也要考虑后续营销压力。朋友圈合作“大文章”走不出浙江和“合作之王”，一直是外界对滨江最大的诟病。戚金兴在今年5月召开的业绩会上表示：“未来滨江拿地权益比目标在60%左右，都说滨江权益占比不高，实际合作过程中，95%项目都由滨江开发建设，项目服务管理收入就超过8亿元，为利润做出巨大贡献。”过去几年，滨江集团“朋友圈”不断壮大，除规模相对较小的兴耀、中豪、建杭、通达、杭州湾等本土企业外，还有万科、融信、融创、仁恒、保利、龙湖、绿城等房企。合作也是一种加杠杆方式。梳理滨江集团年报可以发现，其少数股东权益近年增长迅速。2020年和2021年分别增长65.53%、73.71%达到96.75亿元和168.07亿元，在整体权益中占比一路升高至34.49%和44.95%。联合资信认为，滨江存在补库存需求，但考虑到拿地规模较大，后续存在开发项目建设投入走高、资金压力也将相应增加问题。另因滨江房地产业务过于集中在杭州，该区域调控政策和市场波动可能会对滨江经营造成一定影响。据了解，滨江今年在杭州首轮供地中拿下的11宗地块，大部分是合作参拍摇号，或后续引入合作开发伙伴，其持股比例在10%~40%。“有些是2家企业合作拿地，多的会有5家联合，从一开始就绑定。”前述某房企内部人士表示，合作能快速提升规模外，也能适度分散资金风险。按照滨江集团估算，未来权益拿地金额占现金回款金额比例在0.6的基础上保持平衡。如若按照2022年上半年滨江实现权益销售回款322亿元和392亿元权益拿地金额计算，要保持0.6比例，须有约一半为合作方出资。某房地产咨询人士表示，现在不少房企都在提高权益占比，主要是寻找稳定合作伙伴不容易，还要控制现金流，尤其是流出性现金流的量入为出。滨江聚焦式拿地风险相对会小一些。滨江一度被圈内称为“金牌合伙人”，但合作终究是一把“双刃剑”，尤其在当前房地产流动性风险频发之下。2021年5月，杭州首批集中供地中，滨江集团与融信联手斩获4宗地，但后续融信陆续退出其中3宗地；年底滨江又收回了与融创2个合作项目的股权。今年4月19日，新希望地产和新城控股退出杭州海名雅园项目，两家股权全部由滨江集团接手。6月，滨江又以57亿元代价，收购了阳光城位于金华永康项目的合作股权。市场有消息称，滨江集团收回股权动作是被动的。滨江集团表示，公司在杭州收购了一些合作项目合作方的股权，目前没有收购非合作项目情况。“今年滨江权益率也在提升，说明合作前提也在对合作方风险加强管控。”高院生说。戚金兴始终认为，“现在”永远是最好的时候，未来5~10年则是滨江集团黄金时代。他说，增长模式已经变了，企业应该有更大发展格局，未来要做“大文章”。