百亿大手笔拿地后，内地开发商扎堆开售香港豪宅，每平房价或超20万

【门窗幕墙网】不止李嘉诚卖豪宅，内地开发商也在港岛紧锣密鼓地推售项目。11月上旬，由龙光集团（3380.HK）及合景泰富集团（1813.HK）合作发展的香港鸭脷洲利项目，正式宣布命名为"TheCorniche凯玥"，项目将于本月内开放现楼示范单位和公布开售详情，首期提供295伙。而距离该项目2017年拿地已超过五年。无独有偶，近期万科在香港深水埗的住宅项目连方I，也在上周六（11月12日）开展首轮销售；华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟也加入了战局，首批118伙单位于11月14日起招标出售。这些即将入市的新盘开发周期为一至五年不等，大多都是内地开发商们在上一波买地潮中所得。不过，并不是每一个在2016年前后驰骋香港土地市场的内资，都能笑到最后。内资们扎堆卖楼，多宗地块超百亿龙光与合景泰富合作开发的鸭脷洲地块，曾有过一段辉煌的历史。2017年2月，香港地政总署公布，香港南区鸭脷洲地块由龙光、合景泰富联合体以168.55亿港元中标，创下香港近年来单幅土地的成交总价最高纪录。此前长达20年，香港仅有5宗批出地块成交总价超百亿，且单幅地块均不超过120亿港元。资料显示，该项目可建总楼面逾76万平方呎（约7万平方米），位置优越，为港岛区罕有大型市区住宅地皮，背山面海，因此招标之时也吸引了14家财团投标。最终，地块由龙光、合景泰富联合体摘得，折合楼面地价为每平方呎2.2万港元。2019年6月，鸭脷洲项目便开始筹划申请预售，但一直"雷声大雨点小"。直到今年11月初，龙光、合景泰富突然宣布项目已取得"满意纸"（由香港地政总署发出，证明发展商已经完成所有批地条款），预计短期内上载楼书，将以现楼形式登场，整个楼盘提供295个单位。某香港大型中介销售经理卢凯称，该项目每平方呎售价至少要达3万港元（1平方呎约等于0.09平方米，考虑汇率、公摊面积等因素，折算后大约为23万元/平方米）；而如果是低密度住宅部分，每平方呎甚至可能超6万港元（折合每平方米超50万元）。华润置地和保利置业在启德跑道的合作楼盘澐璟，则于11月14日将首批118伙单位招标出售。该楼盘位于中资们最青睐的启德片区，临近维多利亚港，于2019年6月由华润置地及保利置业联合体以129.16亿港元竞得，地块成交价达1.8万港元/平方呎，如今意向价格为3.5万港元/平方呎。这批入市新盘中，开发周期最快的是万科香港发展的长沙湾连方I。2021年4月15日，万科香港以底价2.76亿港元投得香港九龙医局街旧楼项目。据悉，万科长沙湾项目此次首轮销售仅发售30伙，超额认购近6倍。内资扎堆卖楼的当下，一向坚挺的香港房地产市场却处于量价齐跌的市场氛围。早前香港中原地产数据指出，预计10月整体楼宇买卖合约登记录4500宗及320亿港元，环比下跌6.9%及8.0%；预计2022年全年成交宗数将创1991年开始有全港数据以来32年按年历史新低。房价方面，香港特区差饷物业估价署10月27日公布，用来衡量二手私人住宅的售价指数在9月录得362.1，并创下2018年12月以来最大单月跌幅。尽管销售前景较为冷淡，但受12月美联储加息预期等因素影响，不少开发商仍会选择在新一轮加息前加快推盘。"香港实行联系汇率制，港元与美元挂钩，今年3月份美联储多次加息以来，香港金管局随之上调基准利率，一年期Hibor已上升至近年来最高水平。"一位香港业内人士称。该人士指出，多种连锁反应导致香港房屋按揭贷款成本进一步推高，买房、供楼负担增加，对本地房地产市场带来压力。为促进销售，地产开发商在推盘时往往也会加大补贴力度。卢凯告诉时代财经，近期入市的楼盘售价基本小幅度低于市场价。以华润置地、保利置业合作楼盘澐璟为例，卢凯称行业内均觉得3.5万港元/平方呎的价格低于市价，"与启德片区近半年的成交价相比已经低了一些，更不要说对比香港其他维港海景楼房了。"曾买下香港一半地块，如今卖楼卖豪宅离场动辄百亿的地块曾见证了内资在香港拿地的疯狂岁月。2015年前后，规模增长迅猛的内地房企们纷纷将拓展目光投到了香港。据第一太平戴维斯2016年中期发布的数据，2005-2009年间，在香港26块公共住宅用地招标中没有一块由内地企业中标；但2010-2016年间的166块公共住宅用地招标中，内地企业中标18块。尤其在2015年，香港地政总署的数据显示，当年内地房企在香港所购地价的总和首次超过香港本地房企，占该年香港土地出让金总额的55%。另有一组数据显示，2016年下半年-2017年下半年，内地房企在香港购入10宗土地，成交总金额接近600亿港元。恒大、中海、万科、海航、高银、保利、龙光、世茂、合景泰富、碧桂园等等，这些内地开发商们成为了当年香港土地市场最活跃的身影，彼时四大家族之一的新鸿基地产主席郭炳联更将这种行为称之为"颠标"。以启德片区为例，几乎所有中资都盯上这块肥肉，不惜高价抢入。其中，中海、海航、高银一度成为最大玩家。据时代财经不完全统计，海航集团于2016年至2017年6个月内累计斥资272亿港元连夺启德4幅地皮；高银金融同样斥资超200亿港元在启德圈下两宗地块。中海则在香港发展多年，从2013年便陆续买入启德片区地块。仅2018-2019年，中海以600亿元港元的大手笔拿下启德共五宗地。2022年初业绩会上，中海主席颜建国提及，今年中海在香港将有四个项目推售，可推售总货值超过1000亿港元，其中就包括启德项目。但并不是每一个曾经厮杀在香港市场的内地开发商，都像中海一样仍旧如鱼得水。2018年，海航陆续将启德四幅地块出让予恒基兆业和会德丰集团，在香港的故事几近落幕；2019年起，高银金融资金问题爆发，于当年6月突然宣布退出启德百亿地块，之后又放售了高银金融国际中心。2021年起，伴随着国内房地产市场下行，恒大、世茂、佳兆业等房企也开始折价出售香港资产，住宅楼盘、办公楼通通摆上了货架。而曾经中资们高价获得的那些项目，最终不少都回到了港资手里，如现时启德片区绝大部分土地仍由港资发展。"龙湖，万科，华润，保利，中海，现在在港发展得顺畅的也就这几家了，其他都退出得差不多了。"上述香港业内人士称。