AMC加速纾困房企 阳光集团牵手中国华融化解债务难题

【门窗幕墙网】8月8日，阳光城集团股份有限公司（以下简称“阳光城”，000671.SZ）股票开盘即涨停。涨停背后，是阳光城自去年10月末爆发流动性危机后，债务纾困迎来一丝曙光。8月5日，中国华融资产管理股份有限公司（以下简称“中国华融”）在其官方微信平台宣布，已与阳光龙净集团有限公司（以下简称“阳光集团”）签署《纾困重组框架协议》，并召开纾困战略合作会议。阳光城即为阳光集团旗下房地产上市平台。从该公司公开透露的消息可看出，中国华融总裁助理高敢出席会议、阳光集团董事局主席林腾蛟以视频连线方式出席会议，此外，中国华融并购重组部、福建分公司、阳光集团相关负责人均参加了此次会议。中国华融表示，为贯彻落实国家关于稳定房地产市场，保交楼、稳民生的有关要求，进一步促进房地产业良性循环和健康发展，中国华融全面推动与相关市场主体的纾困合作。林腾蛟表示，面对经济下行和新冠疫情等因素引发的流动性困难及债务风险，阳光集团积极开展自救，此次合作将为阳光集团的未来发展增添更强大的动力与信心。据接近阳光城的内部人士表示，此次纾困合作由中国华融主导进行，进展也以中国华融公布的消息为准。中国华融纾困阳光集团根据普华永道发布的《中国不良资产管理行业改革与发展白皮书》，近年来我国不良资产整体规模大幅增加，2020年中国不良资产整体规模较2019年增长9000亿元（约增长21%）至5.21万亿元。截至2021年年末，中国华融的不良资产总额分别为4908亿元，其中收购重组类不良资产总额分别为3109亿元，若按最终债权人所属行业划分，则来自房地产行业的为1441亿元，占比约为46.3%。可见，当前房地产行业不良资产处置已经成为AMC（AssetManagementCompanies，即资产管理公司）当下的重要业务之一。在中国华融2021年度业绩发布会上，对于公司目前业务重心，中国华融总裁梁强就曾表示，会聚焦“大不良”领域，其中就提到在继续加大金融不良资产收购处置力度的基础上，积极参与问题房企和问题资产重组盘活。今年4月，央行更是召集多家银行及5大全国性资产管理机构（AMC）开会，围绕出险房企纾困问题进行商讨，并给出了12家纾困房企名单，阳光城就在这份名单中。此次中国华融与阳光集团签订纾困战略协议，实际上也是落实党中央及有关部门关于化解房地产市场风险工作要求的具体举措。中国华融也表示，将充分发挥自身在问题企业纾困和不良资产盘活业务领域的丰富经验，助力阳光集团纾困化险、浴火重生。中国华融总裁助理高敢表示，中国华融作为五家全国性资产管理公司之一，始终立足不良资产行业主力军定位，发挥逆周期救助性功能，积极服务实体经济，防范化解金融风险，大力开展保交楼、烂尾楼盘活、问题资产并购重组等项目，促进房地产业风险化解和问题房地产企业市场出清，深度参与产业升级，维护经济社会稳定。在地产分析师严跃进看来，中国华融纾困阳光城母公司，说明当前资产管理公司在解决房企债务问题方面发挥了积极的作用。去年10月，阳光集团旗下上市平台阳光城暴发流动性危机，为了自救，老板林腾蛟四处奔走并押上了全部身家，不仅转让了其在兴业银行的股权，辞去兴业银行董事职务，同时还将自己拥有的另一上市公司福建龙净环保股份有限公司部分股权低价转让给紫金矿业。即使如此，阳光城的债务危机仍未解除。截至2022年2月，阳光城累计偿还超450亿元债务，但今年以来，阳光城依然出现了债务违约。根据公开资料显示，截至6月24日，阳光城已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计376.88亿元，其中，公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。此次中国华融对阳光集团的纾困终于为阳光城解决债务危机带来一丝曙光。毕竟母公司发展好了，下属公司也“背靠大树好乘凉”。不少业内人士也认为，此类资产管理公司的运作明确了化解不良资产、发挥逆周期救助性功能、服务实体经济的定位和导向。在实际纾困过程中，这类资管公司的专业度高，确实是当前化解烂尾楼问题和促进保交付工作的重要市场力量。严跃进表示，此类纾困的操作，也说明各类扶持工作进入到实质阶段。今年上半年此类债务化解的工作推进略显滞后和迟缓。随着当前中央层面对于保交付的明确指示，各地的紧迫感会增强，相关资产管理公司和出险企业的合作情况会增加，也有助于促进问题楼盘的风险减少，促进房地产市场的健康发展。AMC纾困房企范围、力度加大行业颓势仍未改变，房企的经营状况也仍处于水深火热之中。7月以来，鑫苑置业、俊发地产、景瑞控股、宝龙地产纷纷宣告债务违约，房企仍然面临严重的债务问题。在此背景下，AMC机构下场救市的消息时有发生。尤其是今年4月份央行召集银行和AMC机构召开纾困房企的专题会议之后，AMC与房企合作也不断增多。中银证券研究部在其报告中指出，房地产相关不良资产业务受到AMC的关注，一方面是因为行业贷款权重相对较高，因而产生的不良贷款、不良资产相应较高，在行业下行、资金紧张的情况下，容易产生资金流断裂或资不抵债的情况，该领域的不良资产业务体量较大；另一方面，房地产相关的不良资产由于抵押物价值相对高，其中主要包括土地、在建工程、烂尾楼、投资物业等。从目前双方合作路径来看，多是AMC联合第三方共同帮扶出险房企或是AMC对出险房企一对一帮扶。在前一种模式中，典型案例已有长城资产联合招商蛇口纾困佳兆业，三方共同成立合作平台或并购重整基金，在这种模式中，AMC的主要角色是通过已有债权或收购债权掌握一定的主动权和决策权，实力地产央国企提供技术支持和资源，帮助复工。华融资产帮扶中南建设也属于此类，即引入地方国资等有实力的合作伙伴，AMC相当于资金方，地方国资相当于资源方，各方互相配合、融合。后一种模式的典型案例有信达资产帮扶佳源国际控股等，在这些案例中，AMC主要角色就是出资，提供不良资产处置的技术支持，最终达到盘活项目的目的。不过，中银证券研究部也提出，在本轮房企债务风险化解中，AMC参与的范围和力度有所加大。随着本轮周期房企暴雷不断且多点爆发，地方性AMC也将更多地参与其中解决省内出险房企的流动性问题，与全国AMC一起为行业的“出清”与风险化解起到提振市场信心的作用。过去，AMC主要是从银行、非银行金融机构和出险房企处收购不良资产，其中出险房企更多为流动性问题较为严重的中小型房企，AMC主要起到处置、重组、破产处理的作用。而在这一轮中，AMC将会更直接、更大范围地参与出险房企风险化解，出险房企中不乏一些规模房企，主要起到缓解其资金压力的作用。不过，在业内人士看来，虽然这些出险房企找到了合作方，但多数企业与纾困方的合作仍处于签约阶段，还并未有较大实质进展。亿翰智库研究总监于小雨就表示，即使有AMC和大型房企参与，但企业层面的纾困难度都比较大，因为对出险企业而言，最难解决的其实是信用崩塌问题。此外，AMC在参与出险房企的债务化解过程中也存在一些问题，例如承担资产减值损失的问题、债务盘活后的受偿问题等。总而言之，化解房地产行业债务风险是一个系统性工程，其中涉及的问题和方面广而复杂，需要AMC、房企以及牵扯其中的各方综合衡量确认。