中央“住有所居”为行业再定调 房地产发展不会失速

8月31日，国新办举办的一场以“努力实现全体人民住有所居”为主题的新闻发布会引发全社会广泛关注。发布会上，住房和城乡建设部相关领导介绍了当前我国住房和城乡建设的相关工作和规划，内容涉及住房保障体系、老旧小区改造、年轻人住房、农村住房、城市建设、房地产长效机制建设等。“住有所居”这一热词，再次为房地产行业刷新了发展基调。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“住有所居，这一目标的提出，将夯实共同富裕的发展基础”。对于政府这场高调的发布会，坊间有“将决定中国房地产未来发展周期生死”的说法。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中新经纬客户端表示，会议并未针对楼市调控进行政策加码。中国房地产市场在政策引导下，迎来一个发展新篇章，但行业不会因此失速下滑。热词“住有所居”住有所居，是中国历届政府工作报告中的高频词。而最终使“住有所居”及相关内容得以完整明确表述的，是党的十九大报告，其中明确宣示：在幼有所育、学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居、弱有所扶上不断取得新进展。无疑，在以上覆盖每个人生命全周期的多个重要内容中，住有所居有着关键性的意义。严跃进认为，“住有所居”一词迎来高光时刻，可以从两个角度理解。一直以来，行业的提法多集中在“居者有其屋”，而经过2015年以来持续的租赁市场改革，“住有所居”提法明显增多。政府积极引导租赁市场发展，也可以成为一个共同富裕大框架下住房制度改革的创新点。正如住房和城乡建设部部长王蒙徽在会议上表示，“‘十四五’期间，住建部将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居”。“换句话说，未来通过租房，在实现高质量居住同时，我们也将享受和购房一样的教育、医疗等制度福利”，严跃进认为，在这方面，部分大城市步伐可以迈得更快一些，企业要积极探索“高质量租住”相关的创新动作，尤其是要重点结合当前的三胎政策“做文章”，最终真正让大家体验到共同富裕下居住的幸福感和美好感。我国建成世界上最大的住房保障体系毫不谦虚地说，当前我国住房发展取得了巨大成就。王蒙徽指出，国内已建成世界上最大的住房保障体系。根据住房和城乡建设部数据，2019年，我国城镇居民人均住房建筑面积达到39.8平方米，农村居民人均住房建筑面积达到48.9平方米。国家统计局数据则显示，我国城镇居民人均住房建筑面积呈逐年上涨态势，到2019年已接近40平方米，较2018年增加0.8平方米，较1978年增加33.1平方米，普通居民居住条件得到显著改善。另外，此次发布会明确了“公租房+保障性租赁住房+共有产权住房”共同构建的住房保障体系，即“要让全体人民都住有所居”并非是要福利分房，而是要加强在供给侧各种住房制度的创新。本次会议中厘清了三类主要人群的住房供给路径：公租房，是要保证解决城镇户籍的收入双困家庭；保障性租赁住房，则解决人口净流入城市的新市民和青年人；共有产权住房，面对的是有一定经济实力又买不起房的“夹心层”购房者。同时，一系列财税、金融、土地的支持性政策，也使整个住房保障体系架构更加完备。许小乐也指出，结构清晰的保障性住房体系将加快推进“大城市青年买不起房、租不起房”状况的持续改善。8月30日，北京市规划自然资源委发布了131宗拟于2021年供应的租赁住房用地项目信息，其中96宗、约212公顷用地项目，正是对接新市民、青年人、科技人才、产业工人，以及城市公共服务保障人员等住房困难群体。租赁住房用地占比达到70%的比例，由此可见政府的决心。此外，上海、杭州等多个城市也在“十四五”住房规划中明确要加大保障性住房供应。存量市场有巨大发展空间在此次会议上，住房和城乡建设部相关负责人强调：“城市发展由大规模增量建设，转为存量提质改造和增量结构调整并重”。许小乐指出，当前要集中解决住房供需矛盾，存量房市场将发挥更大的作用。从房地产市场过往发展规律看，二手房市场的发育、成长和壮大也是行业走向成熟的标志。事实上，我们老百姓(52.200,-0.18,-0.34%)对住房的需求，已经从“要有房”发展到“要有好房”的改善型需求上来。因此，未来围绕居住消费和服务的内容将在整个产业链上占有重要比重。“居住行业要给老百姓提供给产品和服务，不仅要实现边界扩展，将原先离散的业务打通，而且要提升产品和服务的质量，构建一个全新的行业生态系统。”在许小乐看来，未来房地产行业的新生态，不仅仅是一二手联动和租购并举，以后整个链条上的新房、二手房、租赁、设计、装修、物业、家居，以及更多的售前售后服务将被形成一个共生的有机体。比如现代物业管理，不再是传统意义上的保洁、维修、安保等服务，他们的能力边界可以再扩张至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套，以及家政、房屋托管、租售，甚至互联网背景下的房屋共享、社区金融等等，简直可以说是无远弗届。这意味着，未来将有一批围绕房屋交易、租赁以及房屋管理的职业化经纪人、房屋管家涌现，从而真正提升全民的居住品质。对房地产发展“不必过度担心”自2018年房地产长效机制实施以来，我国房地产市场运行总体平稳。今年上半年，针对房地产行业的调控政策密集出台，使市场显现出短期波动，引发了部分人群对行业产生担忧。而在本次会议上，针对楼市调控，并未有重磅政策加码，仍然以促进房地产市场平稳健康发展为主要目标。在许小乐看来，中国房地产行业将会进入一个发展新阶段，并不会失速下滑，对房地产未来发展不必太过担心。许小乐提出支撑行业未来发展的三大因素：一是城镇化进程方兴未艾。2020年，我国常住人口城镇化率为63.89%，距发达国家80%以上的城镇化水平仍有不少距离，城市人口住房需求还是“刚需”。二是改善型需求的持续释放。预计未来10年，因住房改善而增加的住房需求要达到56亿平方米，年均有5.6亿平方米，占总体销售比重的43%。三是本次会议中强调“稳妥推进城市更新”，未来城市更新的持续将催生一部分住房需求。贝壳研究院测算，每年行业因旧城改造产生新的住房需求约有8000万平方米，这部分需求占总体销售的比重要达到6%。