新主席亮相 绿城中国2025如何应对市场变化？

【门窗幕墙网】张亚东时代落下帷幕，绿城中国2024年度业绩会现场出席的管理层出现一张新面孔——具备大股东中交集团工作背景的刘成云（董事会主席、非执行董事）正式登上舞台。随同他一起出现在会议室中央的还包括郭佳峰（执行董事、行政总裁）、耿忠强（执行董事、执行总裁）以及李骏（执行董事、副总裁）。2025年是绿城中国成立三十周年，而立之年恰好卡在这家企业战略2025收官之时，管理层年初便提出“开局就开战、起步就起跑、冲锋就冲刺”的口号。回顾2024年成绩单，营收上涨利润下降的数据，反映出资本市场对当下绿城状态的疑问：处于筑底期的老牌企业该如何破局增利？境内外融资"请允许我代表公司向长期以来关心支持绿城中国发展的股东、客户、合作伙伴致以衷心的感谢，还要特别向全体绿城人致以崇高的敬意。"刘成云开场之后，将话题交给李骏。2008年加入绿城的李骏在成为执行董事、副总裁之前，曾主要负责北京区域，擅长业务整体运营管理，明晰目前市场大环境。“2024年行业延续了探底调整的态势。以经营安全为底线、以经营结果最优为原则和以现金流为根本，落实绿城做精存量、做优增量、做强变量，是我们2024年初的既定目标。”经营安全的底线似乎是守住了，绿城中国2024年收入约为1585.46亿元人民币，同比增长20.7%；银行存款及现金总额约为730亿元人民币，现金短债比为2.3倍。不过，股东应占利润约为15.96亿元人民币，较2023年的人民币31.18亿元下降48.8%。财务状况方面，总借贷加权平均利息成本为3.9%，较2023年的4.3%下降40个基点，净资产负债率较2023年末的63.8%下降7.2个百分点。“绿城发展底盘进一步夯实，全年经营性现金流正数288亿元，资产负债率进一步降低到56.6%，每股派息0.3元。”“2025年2月，绿城合计成功发行5亿美元的3年期优先票据，这应该是2023年2月以来首批中资地产板块美元债。”早前于2月14日公告，绿城宣布拟发行2028年到期的本金总额为3.5亿美元8.45%的优先票据；后于2月18日，绿城又宣布新发行于2028年到期1.5亿美元8.45%的优先票据。新票据将会和上述优先票据构成同一系列票据。“可以说，这标志着中资地产美元在境外融资渠道的重启。”绿城管理层于业绩会多次提起这笔对其而言具有特殊意义的美元债。耿忠强直言，开始决定发行是基于绿城自身的股东架构、负债水平、经营态势。“这5亿美元债当中，有3.5亿美元发行利率是8.45%，另外1.5亿美元属于增发，实际收益率变成百分之二点几。发行利率确实比境内高，主要是由于美元现在的利息比较高，但实际利率水平预计能够降低2个点左右。”与此同时，耿忠强还透露了绿城2024年以来的境内外债券融资情况：“境外融资方面，我们与金融机构保持长期稳定合作关系，实现部分境外债务的提前置换，年内共完成境外债务提前置换8.2亿美元，同时回购境外债券5.23亿美元。”境内融资方面，绿城累计回购境内债券24.3亿元，2024年当年回购了8.5亿元。此外，2024年合计发行境内债券125.3亿元，包括90亿元信用债融资以及35.3亿元公链融资，综合发行利率为3.88%。要保持定力将视线转回业务层面，对比2023年，绿城2024年新增货值明显下降。“对比2023年下降幅度确实有23.6%。”于年内，绿城于一二线城市货值占比76%，长三角区域货值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大战略核心城市货值占比53%。预计可售货值约为1088亿元人民币，其中一二线城市货值占比达到92%，权益比提升至79%。“我们在投资上坚持差异化投资，深耕核心城市，通过狙击式的投资来进入机会性城市，确保安全性突出流动性均衡盈利性。”据李骏表示，绿城目前的打法聚焦核心城市，集中在安全区域，提升抗风险能力，投资布局上进一步优化。“北上杭3个城市全年新增货值553亿元，同时权益进一步提升到79%，同比提升5个百分点。”开发效能有所提升，新拓项目数据也同步上涨，2023年绿城新拓项目38宗，2024年则达到42宗，“新拓项目年内开盘了27个，占比64%，销售完成当年转化325亿元”。观点新媒体查阅资料得知，2024年绿城新拓项目中，合计清盘数量8宗，包括杭州、苏州及西安等城市，其中表现最突出的大概率为苏州玫瑰园项目。2024年3月，在经过51轮激烈竞拍后，绿城以31亿元、楼面价6.5万元/平方米的高价拿下苏州园区双湖地块。揽下地王后，绿城将项目命名为苏州玫瑰园，于2024年11月首开，在2个月内完成四开清盘，总销售额53.6亿元。值得注意的是，2024年8月，绿城还以48亿元的价格竞得上海徐汇滨江原小米上海总部地块，成交楼面价超过13万元/平方米，成为全国单价地王。粗略计算，2024年内绿城已经成就苏州、上海、杭州四块地王项目，总金额超过120亿元。绿城的初心或许是复制玫瑰园的项目影响力与销售盛况，但在拿地金额节节升高的情况下，这家企业也在寻找合作伙伴以顺利减负。“2024年我们销售项目平均权益达到70%，同比提升4个百分点。”观点新媒体从年报数据中得知，绿城2024年新增土储中，权益比例低于80%的项目合计9宗，其中便包括2024年3月绿城于苏州拿下的另一宗苏州狮山地块项目。狮山地块虽不及苏州玫瑰园地块，但也成为了苏州地王，绿城将其开发成了"逸庐"，2024年九月底开盘入市。值得注意的是，年报数据显示，绿城持有该项目63.1%股权，剩余股权则由上海信托持有。“集团目前土储总货值4496亿，总建面2747万平方米，权益建面1785万平方米，平均楼面价7900元，总地上可售面积1843万平方米，权益地上可售面积1180万平方米。”据绿城管理层表示，目前判断行业规模可能会进一步缩减，但同时也看到市场逐步企稳的态势。“2025年绿城销售会分为两大板块，自投板块根据存量项目可售货值和新拓项目情况进行铺排，预计能够完成1250亿，转化率达到42%到45%之间。”另根据绿城2025年前三季度拿地计划，预计转化率超过300亿元。“要特别强调一点，2025年绿城在权益销售额的降幅上会更少一些，因为我们的权益还在逐步提升。”不难看出，绿城已经开始铺排存量时代的经营计划，业绩会中刘成云也总结指出，面对行业局势的重大变化，唯有持续的调整改革才能推动发展。刘成云发言中还进一步带入中交集团：“进入存量时代我们要保持定力，坚守市场化机制，着力把握结构性机遇。在新的阶段，中交集团对绿城的支持也会越来越强。在中交集团的支持下，在股东的全力协同下，在全体绿城人的努力下，绿城有能力从容应对市场变化。”