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全面了解2023房地产行业现状及趋势

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2023年05月19日 09:07:18
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当前房地产市场已经进入一个全新的发展阶段,从拿地、投资到销售,每一个环节的差异都会造成企业的进一步分化,一贯稳健经营、有背景加持的开发商将在行业的复苏拉动下进一步扩张。

房地产政策变化


我国房地产与经济紧密相连,因此,房地产政策的导向也会与当前经济形势息息相关,对房地产的刺激与抑制,同样是对宏观经济的调节。


广义房地产的产业链很长,对上下游行业的带动作用较强。例如,房地产开发过程中会直接消耗大量的建筑材料,带动水泥、钢铁、玻璃、五金、陶瓷、化工等行业的发展;另一方面,与住房相关的消费活动也将促进家电、家具、纺织、汽车等行业制造业的发展。因此伴随着广义房地产行业的发展,国民经济整体受到提振。


通过研究不同阶段的政策重心,可以明显感受到房地产行业的变化。


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图片来源:中国政府网,新闻搜集,华西证券研究所


从2019年底开始,以“民生”为主。


早在2016年,首次中央经济会议首次提出“房住不炒”,随后在2019政治局会议指出“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。......”


当房地产话题放在保民生的章节去谈论时,意味着当时房地产市场的主要矛盾,不是房地产和经济金融体系的运转问题,而是房价过高可能带来的民生问题。这种情况之下,意味着房地产政策很可能从严从紧。


从2021年底开始,政策转向“稳经济”。


当年政治局会议强调,“明年经济工作要稳字当头、稳中求进。......要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。......”


当房地产被放置于稳经济的语境中来说时,意味着房地产市场可能面临托底的要求,但这种要求并不算十分急迫。房地产政策可能面临变化。


时间来到2022年7月,政策以“防范风险”为主了。


政治局会议指出“要全方位守住安全底线。......要稳定房地产市场,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持刚性和改善性住房需求,压实地方政府责任,保交楼、稳民生。......”


当房地产被置于防范风险的语境中来说时,意味着房地产市场所面临的风险亟待化解。稳房价,稳地价,稳预期要求十分迫切。这可能意味着,政策可能进入高潮期。


现如今,我国经济处于修复阶段,但房地产修复还有待验证。


从财政数据来看,土地财政收入和其他房地产相关税收,依然是地方财政的重要收入来源。随着我国经济转型,房地产与经济的强绑定关系也会逐渐松绑,理想的情况,是将在“房住不炒”的基调下稳定运行,也就是一个字“稳”。


价格必须稳住,可以慢涨慢跌,但绝不能大涨大跌。


大跌会直接引发进金融系统底层产品暴雷,大涨会积累流动性危机的风险,左右都是深渊,唯有“稳”字可行。


今年的行情怎么样


政策利好密集,数据维稳。


从一季度以来,政府工作报告定调今年楼市政策的重点是,支持刚性和改善性住房需求,以及防范化解优质头部房企风险。


各部委为稳定楼市,提振市场信心,从建立首套住房利率动态调整机制,降低首付等方式促进住房消费;


同时,通过逐步推广现房销售、加强预售监管来防风险;


另外,还通过存量房带押过户简化交易流程,并将其作为加快推动经济运行稳步回升的重要举措之一。


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图片来源:各政府网站


政策利好,叠加前期市场需求积压释放,让今年一季度楼市信心有所修复。


数据来看,全国房地产房屋竣工面积同比由负转正,但开发投资额同比下降5.72%。因此,持续向好的根基尚不稳定。


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图片来源:58安居客房产研究院


整体来看,从2022年下半年以来,二手房复苏持续好于新房。


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图片来源:Wind,天风证券研究所


二手房市场的景气度上行,主要有三点原因:


二手房市场的供给一直很平稳,但新房是有供给弹性的季节性效应,一般年初1-2月,是全年的低点,供给减少导致一定程度上抑制成交水平;


去年较多新楼盘无法按期交付甚至烂尾的问题,导致今年大家在进行购房决策时,更倾向买无“保交楼”问题困扰的二手房或者准现房;


二手房挂牌量持续提升导致二手房价格吸引力增加。根据中指院的数据,2023年3月核心城市挂牌量均有所提升,背后原因可能来自于:改善型需求释放、二手房政策持续优化、对房价快速上涨预期弱化、部分城市优化限售政策等,供给量增加导致二手房价格吸引力增加。


“成交量都是降价换来的,还有‘学区房'需求也刺激了一波成交量的上升,但进入5月之后,带看量就一落千丈,挂牌量却还在增加。”这是贝壳的一位工作人员透露的二手房市场。


短期来看,现在整体的房地产行业仍处于复苏初期,新房供应偏紧,导致居民偏向于选择供给更为完善的二手房。因此,当前二手房的繁荣在一定程度上是对新房的替代作用,而非引领作用。


中期来看,二手房如果持续改善,也能激活新房改善户型,关键要看二季度的数据。


再来看新房,户型趋于大型化,更多的是定位改善房型。


随着国内房地产行业持续多年高速发展,改善需求占比明显提升,2022年以来多地对于二胎放宽限购、放开“认房认贷”,均反映对改善性需求的支持。在这种背景下,房企更加倾向于刚改及改善的户型定位。


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图片来源:Wind,天风证券研究所


2016年到2022年,重点五城(深圳、杭州、苏州、南京、成都)一手住宅平均套均成交面积由110.6平米上升到122.2平米,增幅达10.5%;相比之下二手住宅成交面积仅由93.3平米上升至96.6平米,增幅仅3.5%。


整体而言,4月份成交相比阳春3月有所下滑。分城市来看,一线以及核心二线城市更为坚韧,普通二线及三四线城市下滑幅度较大。


同时,从大部分城市的成交水平均不及2021年同期而言,市场的修复确实任重道远。


2023年房地产行业十大判断


太平洋证券最近出了一篇报告,预判了今年房地产行业的一些可能。


1.政策基调未变,“房住不炒,因城施策”,建立“发展新模式”


2.“租购并举”和消除“三高”弊端是新发展模式的核心


3.轻资产代建模式或将成为发展方向


4.房地产消费属性增强,投资性需求会越来越少


5.二线城市因城施策仍有空间,但边际效果可能弱化


6.“三支箭”落地进度不及预期,民营房企信用风险仍存


7.2023Q3和2024Q1到期较为集中,不排除再次出现新的展期或违约主体的可能


8.行业集中度未必提升,摇号的情况下龙头房企拿地也要靠运气


9.二手房对新房的替代效应开始凸显


10.前期积压需求脉冲性释放后,后续新房市场或将维持低位震荡状态


总的来看:


1-3是说行业要有新模式,无论是卖方市场还是买方市场;


4-5、9-10主要表明大家更多是刚需买房,新房的行情或将低位震荡,取而代之的是二手房更划算;


6-7强调风险犹存,比起民营房企的不可控,央企可能略胜一筹;


8主要对整个房企格局做个预判,大家都靠运气,拿地这一层面机会都是均等的。


上述多条预判都提到了“新模式”,其中,近期仍在推广的房票安置尤为火爆。


房票安置是去年开始推广的一个房地产政策,有望进一步盘活市场、稳定地产销售。


“房票”究竟是什么东西呢?


与曾经的粮票、布票等完全不同,并不是购买商品的“资格”凭证,而是征收国有土地上的住宅房屋的一种安置方法,称为“房票安置”。


以前,拆迁安置有货币安置和产权调换两种,现在又多了一种房票安置。


具体来说,就是某人在国有土地上的住宅房屋被征收后,如果他自愿选择房票安置的方式,那么政府将征收房屋的补偿款以房票的形式出具给被征收者,被征收者则可以拿着房票到实行房票安置的区域里自行选择购买安置房或者商品房。


一般都会设置一些奖励措施,比如给予一定比例的奖励额度,或者给予一些税收方面的优惠等。例如南京的房票安置政策就规定购房成交价格不超过房票票面金额的,新购房屋免征契税;持房票购买南京市内新房的,给予房票面额使用部分最高5%的奖励;如果在孟北、百水、绿洲三个片区购买,则可在安置房申购优惠幅度的基础上再获得房票面额使用部分最多10%的购房奖励等。


从实际刺激效果看,房票可能会有刺激局部需求,短期基本面回升的效果,甚至盘活市场。从更大的角度说,如果规模回升,说不定能拉动各地投资。


这在未来基本面较弱的二三线城市、热度低但库存高的区域,很有推行的可能。


房地产行业也经历了3年疫情及部分企业的风险事件的洗礼,但仍然无法改变,房地产行业是我国国民经济支柱产业的特征。


经济修复离不开房地产的稳定发展,预期政策面会继续以宽松为主。此外,当前房地产市场已经进入一个全新的发展阶段,从拿地、投资到销售,每一个环节的差异都会造成企业的进一步分化,一贯稳健经营、有背景加持的开发商将在行业的复苏拉动下进一步扩张。

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