破局2021｜房地产六大趋势：哪些平稳向前？哪些重塑格局？

【门窗幕墙网】在房地产市场调控继续深化的当下，信贷环境改善预期较为明显。整体态势或会延续至2022年一季度，但在银行端“两道红线”监管下，信贷端大幅放松的可能性较小。基于这样的市场环境，展望2022年，业内人士预期，投资的恢复速度需要较长时间，企业“缩表”的后遗症仍会持续一段时间，高风险的企业还是有可能出现爆雷的现象。对于房企来说，应该立足自身，提质增效。而在经历多年“高杠杆”推动的“高增长”后，房地产业进入“慢时代”已是各方普遍共识。对于未来的市场，业内人士预期，2022年房地产市场或将量缩价稳。面对市场由热转冷，楼市迎来寒冬，但是经过阵痛之后，春天也不会太远。业内人士预计，2022年房地产市场或将量缩价稳。图片来源/ICphoto趋势1：坚持“房住不炒”，金融监管不会放松2021年，全国各省市发布房地产调控政策超过450次。房地产市场调控政策不断完善升级，政策效果亦较为明显。今年12月举行的中央经济工作会议，除了提到“房住不炒”“保障房”“长租房”等关键词外，首次出现了“预期引导”“良性循环”“探索新的发展模式”。此外，会议还提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。这也将构成2022年楼市政策的主旋律。中指研究院指出，2022年，我国房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性，坚持“房住不炒”“因城施策”，金融监管力度不会放松，企业端的“三道红线”、银行端的“两道红线”等政策仍将继续执行。可以明确的是，楼市“双向”调节模式或贯穿全年，部分房价韧性较强的城市，若市场出现明显升温，调控政策亦将迅速跟进，比如建立二手房成交参考价格发布机制、收紧信贷等均为有效的政策工具。而对于部分房地产市场压力较大的城市，亦将适度调整政策稳定市场预期。此外，中指研究院预计，2022年，“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”将得到更好地贯彻落实，各地保交付政策或将进一步完善，预售资金监管在严中微调的可能性更大，以寻求在保交楼与提高企业资金使用效率方面寻求新的平衡。趋势2：全国商品房销售面积将回落，城市分化态势延续从目前来看，房地产调控政策保持稳定，存在一定改善预期，但需求入市动力偏弱。在不发生超预期事件的前提下，中指研究院预计，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落”的特点，其中，全年商品房销售面积将下降6.8%-8.3%。而商品房销售额也将有所下降，但降幅有限。建诚晟业联合创始人苑承建认为，2022年房地产销售规模出现高位回落，投资开工放缓。从供应端来看，土地缩量仍将拖累房企新开工规模，市场活跃度不足、资金压力较大亦降低了部分企业开工意愿。综合来看，2022年新开工规模或将延续调整态势，预计降幅在4.0%-5.5%之间，供应的减少也在影响着市场的交易量。分城市来看，一线城市商品房成交规模预计继续增长；另外，土地成交量增加，新房供给端将逐渐改善，带动成交面积继续提升。而二线城市分化态势延续，预计整体商品房成交规模稳中有增。比如，南京、郑州、武汉等城市，2021年下半年市场恢复节奏被打乱，随着信贷环境的逐步改善，2022年市场有望进一步恢复，全年市场规模或将提升；昆明、南宁、沈阳等城市，2021年市场规模已处于较低水平，2022年市场有望底部企稳。2021年，三四线城市商品房成交规模保持高位，特别是长三角地区城市，市场规模明显提升。2022年，在没有较大利好带动下，东部热点三四线城市市场规模继续向上拓展的空间较小，市场大概率回调；另外大多数省份三四线城市亦处在市场调整期，全国三四线城市成交规模或会整体回落。趋势3：市场处于调整期，房价将保持平稳运行据中指研究院统计数据显示，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，涨幅较去年同期收窄0.73个百分点。尤其是下半年以来，市场快速转变，百城新建住宅价格和二手住宅价格环比涨幅均持续收窄，其中二手住宅收窄幅度较大。11月，百城新建住宅价格、二手住宅价格环比均出现下跌。中指控股CEO、中指研究院常务副院长黄瑜表示，今年11月价格出现下跌是市场开始转向的重要标志。二手房价格下跌持续两个月，二手房通常是新房价格的前瞻指标，也表明未来新房价格还会进一步下行。在2021年的价格基础上，又根据经济增速、货币信贷改善程度以及房地产调控政策影响因素，中指研究院预计，2022年全国房地产市场处于调整周期，商品房销售价格保持稳定。不过，对于房价的预期走势，也有不同观点出现，苑承建认为，考虑到供给恢复仍需时间，制约销售规模的释放，房价会有抬头。趋势4：“两集中”政策将持续推进，集中供地有利于稳地价受土地“两集中”政策、企业端“三道红线”、40%拿地销售比等政策影响，2021年房企谨慎扩储，投资强度出现下滑。因此，土地市场出现降温。值得关注的是，2021年2月，22城供地“两集中”政策出台。前两批集中供地市场呈现“前热后冷”态势。22城第二批集中供地成交规模和土地出让金较首批集中供地大幅下降近四成，土拍规则优化下稳地价效果显现。而在短期市场调整和企业流动资金压力较大的情况下，第三批集中供地热度难有较大改观，但流拍、撤牌情况或有改善。当前的土地市场现状也将延续到2022年。中指研究院预计，2022年，“两集中”政策将持续推进，增加热点城市土地供应量，优化提升项目利润空间，或将延续购地资金审查、限地价等规则，继续强化政策效果。2022年，除了“两集中”政策稳地价逐步显效外，预计一线城市土地成交量将有所改善，18个二线城市整体土地成交规模小幅下降，部分城市降幅明显，土地市场供不应求矛盾或有加剧。苑承建认为，2022年，土地供给方式会持续优化，集中供地减少。趋势5：房企洗牌加剧，行业收并购机会增加随着房地产市场步入调整通道，房企资金回笼压力增大，叠加偿债高峰期的到来，房企资金端继续承压，行业收并购将会增加。这也意味着房企洗牌加剧。苑承建认为，2022年可能还会有高风险的企业出现爆雷，企业发展应该立足自身。投资的恢复速度需要较长时间，企业“缩表”的后遗症仍会持续一段时间，预计2022年二季度逐渐恢复正常。“未来房企从开发销售转向物业持有和物业服务，将面临更复杂的业务模式，挑战重重。相对来说，收入规模相对有限，物业持有净利润率更高，但周转率和权益乘数较低，习惯高利润、大规模、高杠杆的地产开发企业，需在财务模型上做出较大调整。”苑承建如是说。中指研究院指出，2022年，房企更需顺势而为，控规模、调节奏，比如加速销售回款，紧盯融资窗口期，确保现金流安全。另一方面，房企要量入为出，优化城市布局，聚焦主流城市；同时，注重提升产品力和服务力，提高品牌竞争力。值得一提的是，从今年前11个月拿地金额排行榜来看，前50家房企中有22家企业为央企或国企，较去年同期增加9家。在行业调整阶段，央企、国企在融资能力、融资成本及稳健性上优势凸显，或将迎来新的发展机遇，民企或可寻求与国企合作机会，更好地拓展发展空间。趋势6：物业公司收并购不断，市场集中度进一步提升2021年，物业管理行业复杂多变，最为明显的特征是收并购空前活跃。据中指研究院不完全统计，截至12月10日，今年物业管理行业已披露相关信息的并购交易达71宗，涉及并购方33家物业企业，交易金额约333.3亿元。不过，今年物业在资本市场出现理性回归，多家物业公司的上市计划搁浅。未来，物业管理行业仍将出现确定性和不确定性的两面性。其中，具有确定性的是，这个行业的发展空间广阔，服务边界在不断外延，企业发展仍会加速；不确定性的是，物业服务企业会以何种方式去挖掘行业蕴藏的巨大价值，行业整合和企业发展会快到什么程度，这些都值得进一步探索。根据当前的市场趋势，中指研究院预计，明年甚至未来3年，并购仍是物业公司持续扩张规模的重要手段，整个行业的整合加速，市场集中度进一步提升，市场化拓展也将迎来突破性进展。另外，资本市场大概率不会出现2020年和2021年这样的上市热潮，但部分有特色和成长性优势的企业，尤其是部分国企仍有对接资本的机会，整个资本市场的分化也将越来越明显，真正受到市场关注和青睐的仍将是头部企业。在增值服务方式，社区增值服务预计会迎来快速发展，商业运营和城市服务的未来增长空间也较大，成熟的运营模式有待物业企业进一步探索。